遇到政府统一旧房改造或小区加装电梯，合同如何约定相关事宜？

一份详细、清晰、具有法律约束力的合同至关重要。合同的核心目标是明确各方的权利、义务、责任、费用分担、风险分配和争议解决机制，确保项目顺利进行并减少后续纠纷。

以下是在此类合同中需要重点约定的关键事宜，需要根据项目的具体性质（政府主导 vs 业主自发申请，有无补贴等）进行调整：

一、合同主体与背景 明确合同各方：

甲方： 通常为业主委员会（代表全体相关业主）、或全体相关业主（需明确签名或授权机制）、或接受委托的物业公司（需有明确授权）。对于政府统一改造项目，政府或其指定的实施主体也可能是合同一方。
乙方： 电梯供应商、电梯安装公司、或具备总承包资质的工程公司（“交钥匙”工程）。
丙方（如涉及）： 政府相关职能部门（作为监督方或补贴方）、设计单位、监理单位等。

项目背景与依据：

清晰说明项目名称、位置（具体楼栋单元）、改造/加装内容（如电梯型号、规格、安装位置、连廊设计等）。
引用相关的政府政策文件、指导意见、审批文件（如规划许可、施工许可）等作为项目合法性的依据。

合同目的： 明确各方合作共同完成旧房改造/加装电梯工程，并确保其合法、安全、符合标准。二、核心内容约定

资金与费用分担：

总预算/合同价款： 明确工程总费用，最好包含设计费、设备费、土建费、安装费、报建费、监理费、检测费、水电增容费等所有相关费用。
资金来源：
- 政府补贴： 明确补贴金额、申请流程、到账时间、支付方式（直付乙方或拨付甲方）、补贴未到位时的处理（是否由业主垫付？）。
- 业主分摊： 这是重中之重！
  - 分摊原则： 详细约定分摊方案（如按楼层递增比例、按受益程度、按建筑面积、按户均摊等），并附上具体的分摊计算表（精确到每户金额）。
  - 出资义务： 明确每户业主应承担的金额及支付时间节点（如签订合同后付XX%，开工后付XX%，验收后付尾款）。
  - 资金账户： 约定共管账户或业主委员会账户，明确资金管理、支付审批流程。
  - 拒缴处理： 约定对拒绝缴纳分摊费用的业主的处理机制（如暂停电梯使用权、追偿、诉讼等），以及该户费用是否需其他业主分担或由公共收益垫付。
- 公共维修资金： 如需动用，明确动用金额、审批程序（需符合法规和小区规约）、后续补充计划。
- 其他来源： 如社会捐助、企业赞助等。
费用超支： 约定超支部分的分担原则（如按原分摊比例、由乙方承担、或需业主重新协商同意）及处理程序。
最终结算： 约定工程竣工后的决算审计、费用多退少补机制。

工程设计、施工与质量：

设计方案： 明确最终采用的设计方案（附图纸），约定设计变更的程序和费用承担。
施工标准： 约定必须遵守的国家、地方、行业相关技术规范、安全标准、验收标准。
材料设备： 明确电梯品牌、型号、主要部件规格、质量标准（提供合格证、检验报告）。约定材料设备的采购、验收程序。
施工资质： 乙方需提供齐全有效的资质证书（电梯安装、土建施工等）。
施工要求： 约定文明施工、安全防护措施（如围挡、警示）、噪音控制、工期（明确开工、竣工日期）、避免对业主生活造成过度干扰等。
监理： 明确是否聘请监理，监理单位的职责和权利。
质量保修： 必须明确！
- 约定电梯设备及安装工程的质量保修期（通常设备不低于1年，安装工程符合国家规定，如2年）。
- 约定保修范围、保修责任（免费维修）、响应时间、保修期满后的有偿服务机制。
- 约定乙方需提供质量保证金（保修金）的比例和退还时间。

业主权益保障与补偿：

低层业主补偿（加装电梯）： 如有约定补偿方案（一次性补偿、减免物业费、其他利益交换），需明确补偿标准、支付方式、支付时间。
采光、通风、噪音影响： 承认可能影响，约定乙方采取优化措施尽量减少影响，并明确如影响超出合理范围时的处理原则（虽难量化，但需表明态度）。
施工期间便利保障： 约定保障业主基本通行、减少施工干扰的措施。
财产损失： 约定因施工导致的业主财产（房屋、车辆等）损坏的赔偿程序和责任承担（通常由乙方负责）。

使用、管理与维护：

所有权归属： 明确加装电梯的产权归属（通常为全体出资业主共有）。
使用权： 明确所有业主（包括未出资但同意安装的）是否均可使用。如有限制（如对拒缴户），需明确。
日常管理： 约定竣工移交后的管理主体（通常是物业公司），管理职责（清洁、日常巡查、报修受理）。
运行维护费用：
- 电费： 明确分摊原则（如按使用次数、按户、按面积）。
- 日常维保： 约定维保合同由谁负责签订（业委会/物业）、费用分摊原则（通常全体使用业主共担）。
- 大修/更换基金： 约定建立专项维修基金或明确大额维修/更换费用的来源和分摊方式（如提前计提、发生时按比例分摊）。
电梯安全责任： 明确电梯使用安全责任主体（通常是物业公司），督促其购买相关保险（电梯责任险）。

政府角色（如为政府项目）：

明确政府的职责：政策指导、补贴发放、质量安全监督、协调矛盾等。
明确政府不干预具体商业行为（如业主与乙方的合同关系）。

三、风险分配与违约责任 工期延误： 明确乙方延误工期的违约责任（如违约金计算方式）。 工程质量问题： 明确乙方对质量缺陷的修复责任及造成的损失赔偿。 安全事故： 明确施工期间及使用期间发生安全事故的责任划分（通常施工期间由乙方负责，使用期间由管理方负责）。 业主违约（如拒缴费）： 明确处理机制和可能承担的责任。 合同解除： 约定在何种严重违约或不可抗力情况下，各方有权解除合同，以及解除后的清算、赔偿原则。四、争议解决

明确约定争议解决方式：协商、调解（可指定机构如街道、住建部门）、仲裁（推荐，效率高）或诉讼。
明确管辖地（通常为项目所在地）。

五、其他重要条款 授权与决策： 明确业主委员会或业主代表签署合同的授权范围和效力，特别是涉及费用分摊等重大事项时，最好附上达到法定比例（如双三分之二）业主同意的证明文件。 信息公示： 约定工程关键信息（预算、进度、决算等）向全体业主公示的义务。 保险： 约定乙方购买工程一切险、安全生产责任险等必要保险。 合同生效与附件： 明确合同生效条件（如签字盖章、达到一定业主同意比例、政府审批通过），并列出所有重要附件（设计方案、分摊明细表、资质文件等）。

重要提示：